Кондо срещу Таунхаус
Share
А кондоминиум, или апартамент, е вид жилище, в което много специфична част от по-голям имот - почти винаги апартамент в комплекс - е частна собственост на собственика на жилището, докато всички други свързващи зони на комплекса са общинска собственост на всички обитатели на апартаменти. Къщи, или Townhomes, са отделни къщи, които са разположени една до друга, където една или две стени на всяка къща се делят между съседни домове. Кондос обикновено има по-високи
Съдържание: Condo срещу Townhouse
- 1 Структура
- 2 общи области
- 3 Собственост върху земята
- 4 Асоциация на собствениците на жилища (HOA)
- 4.1 Такси за HOA
- 4.2 Поддръжка под HOA
- 4.3 Правила и разпоредби на HOA
- 5 Безопасност и поверителност
- 6 плюса и минуса
- 7 Правен статус
- 8 разходи
- 8.1 Стойност при препродажба
- 9 Позовавания
структура
Най-често срещаната конфигурация на апартамент е тази на апартамент в комплекс. Това, което превръща апартамента в кондо, е фактът, че някой може да притежава вътрешното пространство на този апартамент и да притежава съвместно пространствата извън него (например зали, зали за упражнения, паркинги или гаражи, басейни, покрива на сградата). Понякога независим офис в комплекс с много единици също се нарича кондо, но това е по-рядко срещано.
Градската къща не е апартамент, а къща, построена в редица свързани къщи. Повечето таунхауси са построени по-тясно от традиционните самостоятелни домове и обикновено са високи от две до три етажа. В зависимост от мястото, където е в редицата, градска къща споделя една или две стени с другите домове. Повечето имат малък двор и преден двор. Със своите свързани стени градските къщи споделят някои характеристики с дуплекси и триплекси.
Общи области
В комплекс от съквартиранти собствениците на жилища имат общи общи части и всички екстериорни помещения. Тези зони се поддържат чисти и в добро състояние с парите, донесени от таксите на HOA. Дори покривът на комплекса е общинска собственост.
Таунхаузите обикновено имат по-малко общи части. Въпреки че таунхаусите споделят една или две стени, те се считат за индивидуални и независими домове, обикновено с индивидуални дворове (които могат да бъдат оградени) и автопортове / гаражи. Много малко е съвместна собственост. В някои случаи обаче къщите в града могат да бъдат част от по-голям квартал, който има обща зона, като малка детска площадка, басейн или парк.
Собственост върху земята
Никоя земя не е собственост на апартамент. Вместо това е собствеността на пространството вътре в апартамента. За разлика от тях тези, които притежават градска къща, всъщност притежават земята, върху която е построен домът им. И собствениците на апартаменти, и собствениците на градски къщи трябва да плащат данъци върху собствеността.
Асоциация на собствениците на жилища (HOA)
Асоциацията на собствениците на жилища (HOA) - понякога наричана кондо асоциация - е корпоративен орган с избран изпълнителен съвет, който управлява и поддържа стандарти и удобства в комплекс или квартал. Домакините вземат месечни или годишни такси и провеждат срещи в общността, където собствениците на жилища, които те покриват, присъстват и взимат решения относно комплекса или квартала.
Някои HOA са малки, имат ниски месечни или годишни такси и сравнително малко мощност и малко ограничения. Други HOAs са големи, имат високи такси и поддържат множество правила, проблеми и функции, както големи, така и малки. Когато човек купи дом, който е обхванат от HOA, той няма право да отхвърля членството. Необходимо е членство, както и свързаните с тях такси за HOA.
Хоа такси
Кондос почти винаги има по-високи такси на HOA, отколкото в градските къщи. Това е така, защото в апартаментите има повече общи пространства и често някои уникални удобства, като зала за упражнения или барбекю на покрива, които изискват повече пари за покриване. Вода, кабел или DSL интернет услуга, някои застрахователни покрития и други услуги или комунални услуги също могат да бъдат включени в месечните такси на HOA на кондо. Таунхаусите често имат и такси за HOA, но те обикновено са много по-ниски и често покриват само малък набор от услуги, като например услуги за отпадъци и грижи за тревата.
Поддръжка под HOA
Кондо асоциациите обикновено обхващат много повече проблеми с поддръжката, отколкото HOAs в градската къща. Макар много да зависи от структурата на таксите и размера на HOA, добрите апартаменти HOA се справят с поддръжката по много от същите начини, които правят големите компании за управление на апартаменти под наем: чрез отстраняване на проблеми в апартамента (напр. Пропусклив кран) и чрез поддържане на общи части и екстериори. Например, градините се поддържат от градинарите, а покривите се заменят според нуждите на професионалистите, като всичко това се плаща с пари, взети и държани от HOA.
Таунхаусите често изискват много повече самоподдръжка или частно наемане на професионалисти, за да отстранят възникналите проблеми. Таунхаусът може да има или не може да има HOA изобщо, а тези, които го правят, са по-малко вероятно да покрият основания за поддържане или дори основни проблеми за поддръжка, като подмяна на покрива. Въпреки това има изключения от това, така че питането след това какво покрива HOA на градската къща е от първостепенно значение.
Правила и разпоредби на HOA
Преди да закупите апартамент или градска къща, потенциалните купувачи трябва да поискат копие от протокола за заседанията на HOA, финансовите отчети и правилата и разпоредбите, последните от които често са известни като CC & Rs (споразумения, условия и ограничения), но могат да продължат разнообразие от имена. В зависимост от HOA, тези документи могат да направят за дълго четене - до 50 страници, всички заедно - но те са важни. Те казват на купувачите колко ограничителен живот може да бъде или не може да бъде подписан от HOA, колко финансово звучи управителният орган и колко често (и с колко) таксите на HOA се увеличават с течение на времето.
Няма установен стандарт за правилата на HOA. [1] Всеки борд гласува по въпроси и насоки за отделните общности. Въпреки това, има някои общи правила и разпоредби сред повечето HOA. Те включват следното:
- Общи правила за зоната: часа са отворени общи зони, права и ограничения относно използването им
- Ограничения за домашни любимци: дали са разрешени домашни любимци, какви животински видове са разрешени, ограничения на породата, ограничения на теглото, колко домашни любимци могат да живеят в една единица
- Правила за боклук / рециклиране: как, кога и къде да поставите боклук и рециклиране
- Ограничения за декорация: дали табели, коледни светлини и т.н. са позволени в прозорци или на тревни площи
- Основни ограничения: Собствениците на таунхауси могат да бъдат ограничени драстично (или дори леко) да променят озеленяването на предните си дворове. Те могат също да бъдат ограничени от промяна на цветовете на боите, стилове на пощенската кутия и т.н..
Безопасност и поверителност
Сигурността и поверителността на апартамент или градски дом зависи от структурата. Някои апартаменти са много сигурни, предлагащи разширени функции за сигурност, като електронни системи за заключване на врати и видео наблюдение в общите части; други апартаменти не са разработени с най-висока сигурност. Таунхаусите идват с много от същите функции за сигурност (и проблеми), които прави традиционният самостоятелен дом. Разбира се, най-голяма безопасност зависи от местоположението.
Condos наистина имат една грижа за безопасността, която градските къщи не правят - поне не в същата степен. Кондос, като всеки дом, може да бъде закупен, нает или препродаден, което означава, че добрите и лошите съседи идват и си отиват. Да имаш лоши съседи е проблем, който съществува при всеки близък апартамент, който живее; разликата е, че един кондо е по-сериозна инвестиция, от която е по-трудно да се измъкнеш, ако качеството на съседите ни спадне.
По отношение на поверителността, апартаментите и таунхаусите могат да изглеждат или да не изглеждат частни. За тези, които лесно се притесняват от шума, е разумно да попитат колко дебели са общите стени и дори да говорят със съседите, преди да закупят апартамент или градска къща. Трябва да се очаква някакъв рядък шум (например случайно парти), но ежедневното движение не трябва да се чува лесно в кондо или градска къща, която е добре изградена.
Предимства и недостатъци
За тези, които се радват на градски живот, кондо или градска къща може да бъде подходящо, особено за първоначалните купувачи на жилища. Това, че не се притеснявате от външни работи, като градинарство или озеленяване или подмяна на покрив, прави съболезнования идеални за някои, а достъпът до определени удобства е бонус за мнозина. По същия начин, разполагането с малък двор, в който да седят или градината, е място за продажба на градска къща за тези, които искат някои функции на традиционния самостоятелен дом, но все пак искат по-градско изживяване.
Има обаче потенциални недостатъци при живеенето на апартаменти и таунхаус. Квартири и таунхауси могат да бъдат скъпи за притежаване - особено на апартаменти - и в зависимост от това как функционира отделен HOA, могат или могат не чувствайте се сякаш си струват изразходваните пари. Някои също намират рестриктивния характер на HOA за изнервящ, вместо това желаят да могат да направят повече от това, което искат, без да се налага да се консултират със съседите (в този случай самостоятелен дом, който не е свързан с HOA е най-доброто решение).
Легален статут
В САЩ и по-голямата част от Канада етажната собственост се управлява от специфични федерални и местни закони. [2] Таунхаусите, обаче, често се ръководят от същите закони, които се прилагат за обособени домове (a.k.a., еднофамилни домове).
цена
Както при всички разходи за недвижими имоти, местоположението определя най-голямата част от стойността на апартамент или градска къща, но има много разходи за обмисляне. Таксите на HOA и какво покриват трябва да се вземат предвид, както и данъците върху собствеността, всички и всички застрахователни разходи и (особено в случай на градска къща) разходи за инспекция на дома. Лихвите по ипотечните кредити за закупуване на апартамент обикновено също са по-високи от тези за закупуване на градска къща или самостоятелно жилище; извършването на авансово плащане от 25%, а не 20%, може да помогне за смекчаване на това, но това е висока авансова цена.
Оценката на HOA изисква усилия. Много е важно да не приемате нищо за конкретен HOA, докато не бъдат прочетени всичките му документи, тъй като това е една област, в която собственикът на жилище може да спести много пари. Таксите, независимо дали са високи или ниски, не са постоянно ясен показател за това дали HOA е добър или не. Някои апартаменти и таунхауси може да имат ниски такси за HOA, което в крайна сметка означава, че се предлагат малко услуги или, още по-лошо, предлаганите услуги не са добри, което прави месечните или годишните такси разточителни разходи. Други апартаменти и таунхауси може да имат високи такси, които покриват много услуги и удобства и в крайна сметка спестяват пари, тъй като HOA може да има специални сделки с местни доставчици на услуги.
Стойност на препродажба
Ако таксите за HOA са значително по-високи от тези, намиращи се на подобни места в близост, или ако комплексът на кондо има повече наематели от собствениците, препродаването на апартамент може да бъде трудно. Освен това, апартаментите се оценяват по-бавно от кметствата или обособените домове, които са по-подходящи за семейства, така че може да минат няколко години, преди кондо да даде добра възвръщаемост на инвестицията - ако изобщо се случи. Внимателно проучете местния пазар на жилища, преди да купите апартамент или градска къща, за да наемете или препродадете.
Препратки
- 9 неща, които трябва да знаете за асоциациите на собствениците на жилища - Investopedia "
- Атрактивните цени на Condos могат да дойдат с недостатъци - Чикагска трибуна
- Мъдро ли е да си купите апартамент под наем? - Bankrate.com
- Уикипедия: етажна собственост
- Уикипедия: Таунхаус
