Конвенционален заем срещу FHA заем

Купувачите на жилища, които възнамеряват да направят авансово плащане под 10% от продажната цена на жилището, трябва да оценят и двете FHA заеми и конвенционални заеми. FHA Конвенционален заемЗаем от FHAГраници 417 000 долара за съседни държави, D.C. и Пуерто Рико; 625 500 долара в Аляска, Гуам, Хаваи и Вирджински острови в САЩ. Високите разходи за заеми с площ могат да стигнат до $ 625 500 за начало и до $ 938 250. 271,050 долара за райони с ниски жилищни разходи. Заемите за райони с високи разходи могат да бъдат за $ 625 500. Необходим кредитен рейтинг 620 или по-висока, но изискванията варират леко според кредитора. Минимална оценка 580, за да се класирате за 3,5% авансово плащане. Тези с резултати под 580 трябва да направят 10% авансово плащане. Авансово плащане 20% се насърчава. Кондос често изискват 25%. Всичко под 20% изисква частна ипотечна застраховка. 3,5% за тези, които се класират. 10% за високорискови кредитополучатели. цена Такси за оригинал, първоначални плащания, застраховка ипотека, точки и такси за оценка. Авансова застрахователна премия (1.75%), текущи годишни премии (1.35% с минимално авансово плащане). Ипотечна застраховка Изисква се само за лица, които правят авансово плащане, което е по-малко от 20% от продажната цена на дома. Изисква се за всички заеми от FHA.

Съдържание: Конвенционален заем срещу FHA заем

1 Какво е конвенционален заем?
2 Какво е заем от FHA?
3 Допустимост
- 3.1 Допустимост за конвенционални заеми
- 3.2 Допустимост за заеми от FHA
4 Ипотечна застраховка
- 4.1 Цени за ипотечно застраховане
5 Заключителни разходи
6 предполагаеми кредита
7 Санкции за предплащане
8 Приемане
9 плюсове и минуси
10 Популярност
11 Позовавания

Какво е конвенционален заем?

Конвенционалните заеми не са гарантирани от никоя държавна агенция, но като цяло съответстват на указанията, зададени от Fannie Mae и Freddie Mac. След като заемодателят заема пари на кредитополучател, който иска да купи дом, кредиторът обикновено продава заема или на Fannie Mae, или на Freddie Mac. Поради това кредиторите трябва да гарантират, че кредитополучателите отговарят на насоките на Fannie и Freddie за заеми.

Конвенционалните заеми са от два вида: съответстващи и несъответстващи. Съответните заеми се придържат към насоките на Fannie и Freddie и са за суми, по-малки от 417 000 долара (или по-високи в някои области, които имат висока цена на живот). Несъответстващите заеми или са над прага за отпускане на Fannie и Freddie (виж джъмбо ипотека), или се отпускат на кредитополучатели, които по друг начин не отговарят на условията за съответстващ заем (напр. Някой с дълг). Заемите, които не отговарят на изискванията, обикновено имат много по-висок лихвен процент от тези, отговарящи на условията.

Какво е заем от FHA?

Заемите от FHA се гарантират от Федералната администрация за жилищно настаняване на САЩ (т.е. FHA). Тази гаранция намалява рисковите кредитори, с които се сблъскват при отпускането на заеми, като по този начин дава възможност на кредиторите да намалят квалификационните си критерии. Това понякога прави заемите от FHA единственият начин, по който кредитополучателите с лош кредитен рейтинг (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.

В замяна на тази гаранция от FHA (която на практика е гаранция от правителството на САЩ), кредитополучателят трябва да закупи ипотечна застраховка чрез FHA. Това увеличава дългосрочната цена на кредита за кредитополучателя, но дава възможност за закупуване на жилище, което в противен случай би могло да бъде невъзможно без повече предварителна помощ.

Процесът на кандидатстване е подобен както при FHA, така и при конвенционалните ипотеки. Предварителното одобрение от кредитор обикновено е първата стъпка в процеса на кандидатстване за кредит.

приемливост

Допустимост за конвенционални заеми

Повечето конвенционални заеми изискват кредитополучателите да имат кредитен рейтинг най-малко 620, а резултати под 700 могат да доведат или до допълнителни такси, или до по-висок лихвен процент. Конвенционалните кредитори, като банки или кредитни съюзи, обикновено изискват авансово плащане от 20 процента (или по-малко, при закупуване на частна ипотечна застраховка) и обикновено имат таван от 45% за съотношението дълг / доход. Други критерии за конвенционалните ипотеки могат да включват постоянна история на работата, пълна документация за доходите и имуществото и стабилност на цените в квартала, в който се намира жилището.

Допустимост за заеми от FHA

Заемите от FHA изискват минимално авансово плащане от 3,5% и обикновено изискват кредитополучателите да плащат за ипотечна застраховка на FHA. Минималният необходим кредитен рейтинг е 500; само кредитополучателите с кредитен рейтинг от 580 или по-висок се класират за най-ниската (3,5%) опция за авансово плащане. Други са длъжни да спуснат 10% надолу.

Ипотечна застраховка

Заемите от FHA изискват ипотечна застраховка, която трябва да се изплаща както предварително, така и месечно. Повечето 15- или 30-годишни заеми от FHA изискват кредитополучателят да плати 1,75% от сумата на заема при закриване, заедно с 0,5% годишна премия за подновяване за срока на заема. Половината от първоначалната ипотечна застрахователна премия се възстановява при продажба на жилището. Месечните премии не се изискват, ако авансовото плащане е повече от 22% от стойността на жилището. Въпреки това, за повечето кредитополучатели от FHA, такова високо авансово плащане не е възможно.

Конвенционалните заеми не изискват предварително плащане на ипотечна застраховка. Текущата ипотечна застраховка обаче е необходима за конвенционални заеми, когато кредитополучателят е направил авансово плащане под 20%.

Ценообразуване на ипотечни застраховки

За кредитополучателите, които се опитват да избират между конвенционален заем и заем от FHA, застрахователните премии за ипотека са важен фактор. Ценообразуването за частна ипотечна застраховка чрез частна институция се основава на риска за конвенционалните заеми. Това означава, че премията е по-ниска за тези, които правят по-високо авансово плащане и тези с по-високи кредитни резултати. Това не е така при заемите от FHA; всички кредитополучатели са длъжни да платят предварително 1.75% от сумата на кредита. Тази цена обикновено се включва в заема.

Заключителни разходи

Заемите от FHA позволяват на кредитополучателите да използват пари, които са подарък от роднинска, нестопанска организация или държавна агенция да плащат 100% от авансовото плащане при закриване. Конвенционалните заеми, от друга страна, поставят някои ограничения за това. Например, някои конвенционални заемодатели могат да избегнат кредитополучател, чието авансово плащане се състои главно от подарък от роднина; конвенционалните кредитори обикновено искат да видят, че по-голямата част от авансовото плащане се състои от средства, които кредитополучателят е спечелил и спестил.

Предполагаеми кредити

Заемите от FHA обикновено са предполагаеми, т.е. заемът може да бъде прехвърлен на нов собственик при продажба на къща. Новият собственик може да поеме заема от FHA без допълнителни разходи за получаване на нов заем. Това е голямо предимство както за продавачите, така и за купувачите и може да улесни продажбата на жилище. Разбира се, новият собственик трябва да отговаря на критериите за допустимост на заем от FHA, за да бъде прехвърлен.

Технически всяка ипотека може да бъде предполагаема, но такова прехвърляне на конвенционални заеми е практически нечувано. Заемите от FHA и VA обикновено са единствените кредити, които са приемливи. Въпреки това дори заемът от FHA е по-малко вероятно да бъде възможен през последните години.^[1]

Санкции за предплащане

Санкция за предварително плащане е наказателна такса, наложена на кредитополучателите, които погасяват заем, частично или изцяло, твърде бързо, като по този начин намаляват възвръщаемостта на кредитора за първоначалното заемане на парите. Не са разрешени неустойки за предварително плащане при заемите на FHA, докато може да има такси за изплащане на парите обратно с конвенционален заем. Някои държави забраняват неустойките за предплащане и условията на заема варират в зависимост от заемодателя, така че е добре да проверите договорните договори, преди да вземете решение. Опитайте се да избегнете заеми, които имат неустойка за предплащане. Ипотеките под предварителен размер вероятно ще имат неустойки за предплащане.

приемане

Някои комплекси от етажна собственост и инвестиционни имоти, които не са собственици, не позволяват финансиране на FHA, така че конвенционалната ипотека може да бъде единствената възможност при закупуване на такива недвижими имоти; няма такива ограничения при конвенционалните ипотеки.

Предимства и недостатъци

Конвенционалните ипотеки се обработват по-лесно и позволяват на домашния капитал да се изгражда по-бързо, тъй като изискват по-високи авансови плащания. Въпреки това, кредитополучателите се нуждаят от добър кредитен рейтинг, за да се квалифицират за по-ниска лихва, а някои кредитори изискват до 20% като авансово плащане.

Кредиторите за заеми от FHA са по-склонни да разгледат цялостната кредитна картина, а не само кредитната оценка. Те изискват много по-ниско авансово плащане и нямат изискване за минимален кредитен рейтинг. Те са добър избор за тези с по-малко от перфектните кредитни оценки, кредитополучателите с умерено съотношение дълг / доход и тези, които нямат много пари за авансови плащания.

Препратки

Уикипедия: Ипотечен кредит
Уикипедия: Застрахователен заем от FHA

Финанси