Възбрана срещу къса продажба
Share
Когато кредитополучателят последователно не успее да извърши ипотечни плащания, имотът се изключва. В възбрана, заемодателят поема собствеността върху имота и изгонва кредитополучателя. Заключените имоти могат да се продават на търг или чрез традиционни агенти за недвижими имоти. За кредитополучателите възбрана лошо уврежда кредитния им рейтинг.
А къса продажба често се използва като алтернатива на възбраната, тъй като смекчава допълнителни такси и разходи както за кредитора, така и за кредитополучателя. Отрицателното въздействие върху кредитния рейтинг на кредитополучателя обикновено е по-малко при къса продажба, отколкото при възбрана, но късата продажба обикновено включва много повече документи за всички страни.
Сравнителна диаграма
| Възбрана | Кратка разпродажба | |
|---|---|---|
| Възможно е да ви бъдат изплатени стимули за преместване в размер на 3000 долара или повече | Не | да |
| Използва се, когато | По подразбиране на кредитополучателите плащанията | Кредитополучателят, неспособен да извърши ипотечни плащания, дължи повече от текущата стойност на жилището и заемодателят се съгласява. |
| Продаден от | заемодател | Собственик |
| Начин на продажба | Продавана на търг на доверената продажба | недвижимост |
| Въздействие върху кредитния рейтинг и кредитната история | Отпада 200 - 400 точки. Остава на отчет 7 години. | Пуснете 50 - 150 точки. Списък на кредитен отчет, ако кредиторът докладва за намаляване на дълга към агенциите за кредитен отчет. |
| Инициирано от | Заемателят | Собственикът на жилището |
| Бъдещи заеми | Трябва да се докладва за бъдещите заявления за заем | Може или не може да се отчита при бъдещи заявления за заем |
| Който има контрол върху недвижимите имоти | Заемателят | Собственикът на жилището |
| Ограничения за бъдещи покупки на жилища | Допустими за покупка след 5 години с ограничения или 7 години без ограничения | Може да закупите веднага при определени обстоятелства |
Съдържание: Възбрана срещу къса продажба
- 1 Допустимост и използване
- 2 Как работят възбраните и късите продажби?
- 2.1 Процес на възбрана
- 2.2 Процес на къса продажба
- 3 Усложнения за купувачите при възбрани срещу къси продажби
- 4 Кредитен рейтинг
- 5 Бъдещо собственост на дома
- 6 Последни новини за възбрана
- 7 Позовавания
Допустимост и използване
Възбраните се използват, когато собственикът на жилище е просрочил плащанията по жилищния заем. Кредиторът владее имуществото, което беше заложено като обезпечение на заема. След като имотът бъде възбран, кредиторът го предлага за продажба и използва постъпленията за възстановяване на ипотечния баланс.
Късите продажби са на разположение на кредитополучателите, когато те дължат повече от текущата стойност на жилището си на пазара. Късите продажби могат да се използват както в ситуации, в които собственикът на жилище е актуален върху ипотечните си плащания и когато са изостанали. Необходимо е обаче одобрение на кредитора, преди да може да се извърши кратка продажба; кредиторите не са задължени да приемат кратка продажба.
Как работят възбраните и късите продажби?
Процес на възбрана
В зависимост от държавата, в която живее кредитополучателят, възбраната може или не може да включва съдебната система. Вижте Съдебна възбрана срещу Несъдебни възбрани за повече информация.
След три до шест месеца на пропуснати плащания, заемодателят ще запише известие за неизпълнение, което уведомява кредитополучателя, че е изправен пред възбрана и му дава период за възстановяване, за да оправи нещата, като изплати дългове или уреди други спорове. Продължителността на периода за възстановяване варира според държавата, като някои щати дават на кредитополучателите само пет дни за уреждане на спорове и дългове, а други дават на кредитополучателите до 90 дни.
Ако неплатеното салдо на ипотеката не бъде изплатено в рамките на три месеца, собственикът на жилището получава известие за продажба. След това имотът се продава на търг при доверителна продажба на най-високия участник, който трябва да плати в брой в рамките на 24 часа. Началната оферта обикновено е равна на неизплатения салдо и всички допълнителни адвокатски такси, които банката може да е направила.
Ето видео, което сравнява процеса и въздействието на възбрани с къси продажби въз основа на пет основни критерия:
Процес на кратка продажба
Когато пазарната стойност на имота е по-малка от неизплатената главница по ипотеката и кредитополучателят не може да си позволи да плати ипотеката, кредиторът (една или повече банки) може да избере да приеме кратка продажба. При кратка продажба приходите от продажба на имота не достигат ипотечния баланс, което е една от причините кредиторите да се колебаят да приемат оферта на кредитополучател за кратка продажба. Всяко неизплатено салдо, дължимо на заемодателите след кратка продажба, е известно като недостатък. Договорите за кратка продажба не освобождават непременно кредитополучателите от задълженията им за погасяване на евентуални недостатъци по кредитите, освен ако не е изрично уговорено между страните.
При кратка разпродажба собственикът на жилище пуска къщата на пазара с недвижимост. Той се обработва като всяка друга домашна продажба. След като собственикът на жилището е приел оферта, тя трябва да бъде приета и от банката. Може да отнеме от 3 до 6 месеца за кратка продажба, а успехът му не е гарантиран. През 2012 г. Федералната агенция за жилищно финансиране (FHFA) създаде нови правила, които правят този процес по-лесен и бърз. Например ипотечните кредитори трябва да отговорят на оферта за кратка продажба в рамките на 30 дни от получаването му.
През август 2012 г. FHFA обяви мерки за извършване на кратки продажби на подводни домове - домове, при които неизплатената ипотека е по-голяма от текущата пазарна стойност на дома - по-лесно за собствениците на жилища, включително предоставяне на помощ на хора, които имат финансови затруднения, но не са пропуснали ипотечни плащания. Съгласно плана, който влезе в сила през ноември 2012 г., само ипотеки, гарантирани от Fannie Mae и Freddie Mac, са допустими за тази помощ и има 6 000 щатски долара за сумата пари, която притежателите на втори ипотеки могат да получат при кратка продажба завършена. Тази мярка има за цел да намали притежателите на стимули за втория ипотечен кредит да прехвърлят част от постъпленията от домашна продажба, като по този начин избягват забавянията и улесняват приключването на продажбата. Новите правила също така позволяват на собствениците на жилища с пропуснати плащания по ипотека и сериозни финансови проблеми да представят по-малко документи, които да бъдат одобрени за кратка продажба. Собствениците на жилища получават по-бързо одобрение, ако изпитват финансови затруднения като загуба на работа, развод, смърт в семейството или преместване на работа.[1]
Усложнения за купувачите при възбрани срещу къси продажби
Възбраните и кратките продажби предлагат дълбоки отстъпки за купувачите. Някой, който купува къща на кратка разпродажба, може да очаква жилището да струва 10% по-малко от обикновеното жилище на пазара; възбраните са дори по-евтини, често с около 30%.[2] Тези покупки обаче не са без усложнения.
Най-често срещаният проблем със защитените имоти е, че те често се продават „такива, каквито са“, така че къщата може да се нуждае от ремонт, който понякога е много скъп. Когато закупеният имот е закупен на търг, купувачът трябва да плати в брой в същия ден, което означава, че не може да инспектира имота и следователно няма представа за степента на необходимия ремонт. Понякога от купувача на изключен имот може да се изисква да плати неплатени данъци върху собствеността от предишния собственик. И накрая, законите за обратно изкупуване позволяват на кредитополучателите да си върнат забранените жилища, дори ако жилището е продадено на нов купувач след възбрана. Това може да причини много усложнения за купувачите на забранени имоти.
Имотите за кратка продажба също често се купуват за по-ниска от оценъчната цена. Процесът обаче може да отнеме много време. Купуването на имот при кратка продажба обикновено отнема много повече време, защото не само купувачът и продавачът трябва да се съгласят на продажбата. Всички кредитори, които притежават залог върху имота, трябва да се съгласят и с продажбата. Ако първата ипотека е била препродадена от първоначалния кредитор, сега тя може да бъде собственост на множество банки. Ако върху къщата има втора ипотека, заемодателят (ите) във втората ипотека също може да бъде собственик на права. Осъществяването на всички кредитори да одобрят кратка продажба отнема време и дори би могло да предотврати сключването на сделката, ако кредиторът не е съгласен или ако продавачът вече не може да извършва ипотечни плащания по време на дългото чакане (и следователно може да бъде възпрепятстван). Необходими са 3 до 12 месеца, за да финализираме повечето продажби. Освен това, късите продажби са рискови за купувачите и продавачите, тъй като банката може да извади къщата от пазара във всеки един момент без никакви последствия.
Кредитен рейтинг
Възбрана може да доведе до спад на кредитния рейтинг на кредитополучателя с 200 до 400 точки. Той остава в кредитен отчет за 7 години. Това може да окаже много негативно влияние върху бъдещите заеми и дори възможностите за работа, в случаите, когато потенциален работодател изисква проверка на сигурността на всички служители. Възбраните са част от публичното досие.
Кратката продажба може да доведе до спад от 50 до 130 точки в кредитния рейтинг на човек, въпреки че големите намаления обикновено се дължат на това, че кредитополучателят е в неизпълнение на заема. Кредитните отчети ще посочват, че заемът при кратка продажба е „уреден“, „изплатен според договореността“ или „изплатен в по-малко от пълния размер“.
Бъдещо собственост на дома
След възбрана върху къща дадено лице има право да закупи друго жилище след 5 години, с някои ограничения или след 7 години без ограничения. Физическите лица трябва да отчитат възбраната за всички бъдещи заявления за заем.
След кратка разпродажба физическото лице може да може да закупи ново жилище незабавно, ако плащанията им никога не са закъснели с повече от 30 дни и заемодателят не изисква от тях да изплатят заема. Но намирането на нов кредитор може да е трудно.
Последни новини за възбрана
Препратки
- Уикипедия: Кратка продажба (недвижими имоти)
- „Кратки продажби“, за да получите тласък - Wall Street Journal
- Как мога да получа пари в брой за извършване на кратка разпродажба? - About.com
- Предимства и недостатъци на закупуването на възбрана - FrontDoor.com
