Купуване срещу отдаване под наем на дом

Ако никога не сте притежавали дом, "Наем срещу купуване"е едно от най-важните решения, които някога ще вземете. Има няколко фактора, които трябва да вземете предвид, преди да предприемете порив.

Сравнителна диаграма

Купуване на дом срещу отдаване под наем на таблица за сравнение на дома

	Купуване на дом	Наем на дом
Предварителни разходи	Високо - авансово плащане, ипотечни такси	Ниска - наем за първия и миналия месец и обезпечение
поддръжка	Купувачът трябва да поддържа	Наемодателят трябва да поддържа
Промени в собствеността	Купувачът може да прави модификации, да прекрои, добавка към собствеността	Обикновено наемателите не могат да правят каквито и да било промени в свойството

Съдържание: Купуване срещу отдаване под наем на дом

• 1 Има ли финансов смисъл?
• 2 Ипотечна лихва
• 3 Възможни разходи за авансово плащане
• 4 данъци
• 5 Увеличение на наема с инфлация
• 6 Оценка на стойността на къщата
• 7 Транзакционни разходи при покупка
• 8 Брокерски комисионни при продажба
• 9 Време и усилия
• 10 Коефициенти за наем
• 11 Позовавания

Има ли финансов смисъл?

За повечето хора закупуването на жилище е отчасти инвестиционно решение. Парите, изразходвани за наем, често се считат за пари в канализацията - никога повече да не се виждат. Но това не е пълната картина. Решението за наем срещу покупка трябва да отчита няколко променливи:

1. Ипотечна лихва
2. Възможност за разходите за авансово плащане
3. Данъци
4. Увеличаване на наема с инфлация
5. Оценка в стойността на къщата
6. Транзакционни разходи при покупка
7. Брокерски комисиони при продажба
8. Време и усилия за покупка, продажба и поддръжка на дом (субективно - трудно да се определи)

Въпреки че всеки от тези фактори сам по себе си може да бъде сложен параметър, можете да направите някои реалистични предположения за стартиране на анализа си. Когато станете удобни с модела на решение, можете да го ощипвате, за да добавите повече параметри или да се справите с по-голяма сложност.

Ипотечна лихва

В зависимост от вашата кредитна история и ситуацията на заетост / доход, лихвеният процент, който получавате, ще бъде предпазлив. Можете също да решите дали искате да вземете заем с фиксиран лихвен процент или заем с променлив лихвен процент. За анализа на наема срещу купуване, приемете фиксирана ставка. Да речем, че заемът ви е 200 000 долара, а лихвеният процент е 6,5% (фиксиран) за 20 години. Това се равнява на месечна ставка от приблизително 0,54% и 1,491 долара на месечни плащания. В течение на 20 години вие ще платите 357 875 долара на заемодателя си - 200 000 щатски долара ще отидат към основната сума на заема, а 157 875 долара ще бъдат изплатени като лихва.

Интересното при ипотечните плащания е, че въпреки че месечните плащания не се променят за 20 години, размерът на това фиксирано месечно плащане, което отива към лихвата спрямо сумата, която намалява неизплатената главница, варира всеки месец. Най-просто казано, през първите няколко години от вашата ипотека, голяма част от вашите плащания ще отидат към лихвите и вие едва ще се отрежете от главницата. През последните няколко години по-голямата част от вашите плащания ще бъдат към главницата.

В нашия пример за 1,491 долара на месечни плащания за 20 години, средното лихвено плащане е 1 071 долара на месец през първата година и само 51 долара за последната година на вашата ипотека.

Защо това е важно?

През първите няколко години на вашата ипотека, дължимата сума на заема едва намалява. Така че, ако планирате да живеете в къщата само за няколко години, вашият капитал (стойността на къщата - неизплатена сума на заема) не е много висок.

Възможност за разходите за авансово плащане

Приличното авансово плащане (15% от стойността на дома) обикновено понижава лихвения процент, който ще трябва да платите. Да приемем, че отпускате 40 000 долара като авансово плащане, когато купувате дома си. Тези 40 000 долара са като инвестиция, която правите в актив (къщата си), надявайки се, че активът ще оцени. Ако трябваше да инвестирате 40 000 щатски долара в онлайн спестовна сметка, можете да печелите 5% лихва (без риск) всяка година. Ако инвестирате в собствен капитал и имате късмет, възвръщаемостта може да бъде още по-висока.

Накратко, вие се отказвате от възможността да инвестирате тази сума в други активи, които могат да осигурят възвръщаемост. Да приемем, че имате други възможности за инвестиции, за които знаете, че ще ви осигурят известна (X) възвръщаемост на инвестицията. Този „Х“ играе важна роля за финансовия модел за наем срещу закупуване.

Данъци

Какво плащате

Когато купувате жилище, ще плащате данъци върху собствеността. В зависимост от това къде живеете, данъкът върху имота може да бъде около 0,5 до 1% от стойността на вашия дом.

Какво спестявате

Данъчните имуществени данъци, които плащате, както и лихвените плащания, които правите през годината, се приспадат както от данъка. Уловката тук е, че можете да претендирате за тези данъчни приспадания, само ако декларирате своите удръжки и не вземете стандартното удръжка..

Колко спестявате

В една основна симулация на математиката, нека приемем, че:

• Годишен данък върху собствеността = 2000 долара (A)
• Лихвени плащания, извършени през годината = $ 12 000 (B)
• Налично стандартно приспадане = 8 000 $ (C)
• Вашата данъчна група - 28%
• Вашият доход - 85 000 долара

Ако си купите жилище и разчетете приспадането си, облагаемият ви доход ще намалее с 14 000 долара (A + B). Ако наемете, облагаемият ви доход ще намалее с 8 000 долара (С). Така че "нетният ефект" от закупуването на жилище върху облагаемия доход е 6000 долара (A + B-C). И нетната икономия на данък годишно е 28% от 6000 долара, т.е.. $ 1680.

За ипотека с фиксиран лихвен процент лихвените плащания, които правите, ще бъдат най-високи през първата година и ще намаляват през следващите години, тъй като вашата неизплатена главница постепенно намалява.

Увеличаване на наема с инфлация

При изграждането на финансов модел за сравнение на наемането и закупуването на жилище можем да приемем фиксирани месечни плащания с ипотека с фиксирана ставка. Но в сценария за наем се очаква през следващите 20-30 години наемът да нарасне. Годишното увеличение на наема може да се приеме като 2-3% - в синхрон с инфлацията.

Трябва да сравните паричния поток за покупка (месечна вноска, такси на собственика на жилището, застраховка и т.н.) с наем. Също така, не забравяйте да отбележите възможните разходи за инвестиране на разликата (Наем - Месечна вноска или обратно, в зависимост от това коя е по-голяма).

Оценка в стойността на къщата

В дългосрочен план (20-30 години) може да се приеме, че стойностите на къщите се оценяват с около 5% всяка година. В зависимост от това къде живеете и дали имате работа с един семеен дом, градска къща или апартамент, този процент може да варира. Този брой оказва съществено влияние върху резултата от финансовия модел за наем срещу покупка.

Транзакционни разходи при покупка

Има различни транзакционни разходи, които ще понесете при закупуването на жилище. Домашна инспекция, адвокатски хонорари, закриване на ипотека, такса на агента, данъци, такси за завеждане и т.н. Отнасяйте се с тази сума, както бихте се отнасяли към авансовото плащане (по отношение на разходите за пропускане на възможността да инвестирате тези пари на друго място).

Брокерски комисиони при продажба

Обикновено продавачът плаща комисионна както на купувача, така и на агентите на продавача. С 3% всяка, тази комисионна обикновено работи до 6% от стойността на къщата. Както можете да се досетите, това оказва значително влияние върху финансовия модел. Можете да изберете да работите без агенти и да поемете 3% или по-малко разходи за комисионна във вашия модел.

Време и усилия

Търсенето на вашата къща-мечта може да бъде данъчно и може да отнеме много време и усилия.

Когато наемате, наемодателят е отговорен за поправянето на повечето неща, които обикновено се объркват в къщата (водопровод и т.н.). Но когато купувате дом, вие носите отговорност за цялата поддръжка.

Хората също може да се наложи да направят няколко корекции и да отделят време и усилия, когато се опитват да продадат къщата си.

Коефициенти под наем

Един от начините да разберете дали да купувате или давате под наем е да разгледате наемното съотношение: покупната цена на типична къща, разделена на годишния наем на подобна къща. Когато коефициентът на наем е над 20, това означава, че трябва да помислите за наемане. Между 15 и 20 се наклонете към наемането, освен ако не намерите дом, който наистина харесвате и планирате да останете в него дълго време. Ако коефициентът на наем е под 15, има по-смисъл да купувате.

Коефициентите за наем за големите столични райони в САЩ са достъпни на уебсайта на New York Times.

Препратки

• Наем срещу собствени: 7 фактора, които дори собствениците на жилища трябва да имат предвид - Мерил Линч