Заем срещу ипотека
Share
Ипотеки са видове заеми, които са
Съдържание: Заем срещу ипотека
- 1 Финансови и правни определения
- 1.1 Терминология за заем и ипотека
- 2 вида заеми
- 2.1 Кредити с отворен и затворен тип
- 2.2 Защитен срещу необезпечен
- 2.3 Други видове заеми
- 3 вида ипотеки
- 3.1 Ипотечни кредити с фиксирана ставка
- 3.2 Ипотечни заеми на FHA
- 3.3 Заеми от VA за ветерани
- 3.4 Други видове ипотеки
- 4 Договори за заем срещу ипотека
- 5 Как се облагат заемите и ипотеките
- 6 Хищническо заемане
- 7 Позовавания
Финансови и правни определения
От финансова гледна точка заемите са структурирани между физически лица, групи и / или фирми, когато едно лице или образувание дава пари на друго с очакването да го погаси, обикновено с лихва, в рамките на определен период от време. Например банките често заемат пари на хора с добър кредит, които търсят да закупят кола или дом или да започнат бизнес, а кредитополучателите изплащат тези пари за определен период от време. Вземането на заеми и заемите се случват и по различни други начини. Възможно е физическите лица да дават малки порции пари на многобройни други чрез партньорски услуги за обмен на заеми като Lending Club, а обикновено е човек да заема други пари за малки покупки.
Как законно се третира заемът варира в зависимост от вида на заема, като ипотека, и условията, намерени в договор за заем. Тези договори се оценяват и изпълняват съгласно Единния търговски кодекс и съдържат информация за условията на кредита, изискванията за погасяване и лихвите; те също така включват подробности за последствията за пропуснати плащания и неизпълнение. Федералните закони са определени за защита на кредиторите и длъжниците от финансови вреди.
Въпреки че хората често заемат и дават заеми на по-малки мащаби без договор или запис на заповед, винаги е препоръчително да има писмен договор за заем, тъй като финансовите спорове могат да бъдат уредени по-лесно и справедливо с писмен договор, отколкото с устен договор.
Заемна и ипотечна терминология
Няколко термина обикновено се използват при обсъждане на заеми и ипотеки. Важно е да ги разберете преди заемане или заем.
- основен: Заемната сума, която все още не е изплатена, минус всяка лихва. Например, ако някой е взел заем от 5000 долара и е върнал 3000 долара, главницата е 2000 долара. Той не взема предвид лихвите, които биха могли да се дължат на останалите 2000 $ дължими.
- интерес: "Такса", начислена от кредитор за длъжник, за да заеме пари. Лихвените плащания значително стимулират кредиторите да поемат финансовия риск от заемане на пари, тъй като идеалният сценарий води до това, че кредиторът ще върне всички заеми., плюс някакъв процент над това; това прави добра възвръщаемост на инвестицията (ROI).
- Лихвен процент: Лихвата, с която процент на главницата - сумата на заема, която все още се дължи - се погасява с лихва в рамките на определен период от време. Изчислява се чрез разделяне на главницата на размера на лихвата.
- Годишен процент на процент (ГПР): Разходите за заем в продължение на една година, включително всички такси за лихви, застраховки и / или генериране. Вижте също APR срещу лихва и APR срещу APY.
- Преквалифицирани: Предварителна квалификация за заем е извлечение от финансова институция, което предоставя необвързваща и приблизителна оценка на сумата, която човек има право да вземе заем.
- Предварително одобрен: Предварителното одобрение за заем е първата стъпка от официалното заявление за заем. Кредиторът проверява кредитния рейтинг и доходите на кредитополучателя преди предварително одобрение. Повече информация за предварително одобрение и предварителна квалификация.
- Авансово плащане: Парични средства, които кредитополучателят дава на кредитора предварително, като част от първоначалното погасяване на заема. 20% авансово плащане за жилище, което се оценява на 213 000 долара, ще бъде 42 600 долара в брой; ипотечният кредит ще покрие останалите разходи и ще бъде изплатен с лихва с течение на времето.
- право на задържане: Нещо, което се използва за обезпечаване на заеми, особено ипотеки; законното право, което кредиторът има върху имот или актив, в случай че неизпълнението на кредитополучателя при изплащане на заем.
- Частна ипотечна застраховка (PMI): Някои кредитополучатели - тези, които използват или FHA заем, или конвенционален заем с авансово плащане под 20% - са необходими за закупуване на ипотечна застраховка, което защитава способността на кредитополучателите да продължат да правят ипотечни плащания. Премиите за ипотечна застраховка се изплащат месечно и обикновено са в комплект с месечните ипотечни плащания, точно както застраховките на собствениците на жилища и данъците върху собствеността..
- Предварително плащане: Изплащане на заем частично или изцяло преди изтичането му. Някои кредитори всъщност санкционират кредитополучателите с лихвена такса за предсрочно погасяване, тъй като това води до загуба на кредиторите от лихви, които биха могли да направят, ако кредитополучателят запази заема по-дълго време.
- Възбрана: Законното право и обработването на кредитор използва за възстановяване на финансови загуби, възникнали в резултат на това, че кредитополучателят не изплати заем; обикновено води до публичен търг на актива, който е бил използван за обезпечение, като приходите са насочени към ипотечния дълг. Вижте също възбрана срещу къса продажба.
Видове заеми
Отворени и срещу затворени кредити
Има две основни категории кредитен кредит. Кредитът от отворен тип - понякога известен като "револвиращ кредит" - е кредит, който може да се вземе от повече от веднъж. Той е "отворен" за продължаване на заемите. Най-честата форма на отворен кредит е кредитна карта; някой с лимит от 5000 долара на кредитна карта може да продължи да взема назаем от тази кредитна линия за неопределено време, при условие че тя изплаща картата ежемесечно и по този начин никога не отговаря или надвишава лимита на картата, като в този момент няма повече пари за заемане. Всеки път, когато плати картата до $ 0, тя отново има 5000 долара кредит.
Когато фиксирана сума пари се отпусне изцяло със споразумението тя да бъде изплатена изцяло на по-късна дата, това е форма на кредит от затворен тип; тя е известна още като заем за срок. Ако човек с ипотечен заем от затворен тип в размер на 150 000 долара е изплатил 70 000 долара на заемодателя, това не означава, че той има още 70 000 долара от 150 000 долара за заем от; това просто означава, че той е част от пътя, чрез изплащането на пълната сума на заема, която вече е получил и използвал. Ако е необходим повече кредит, той ще трябва да кандидатства за нов заем.
Защитени срещу необезпечени
Заемите могат да бъдат обезпечени или необезпечени. Необезпечените заеми не са привързани към активите, което означава, че кредиторите не могат да поставят залог върху актив, за да възстановят финансови загуби в случай, че длъжникът има неизпълнение по заем. Вместо това заявленията за необезпечени заеми се одобряват или отхвърлят според доходите на кредитополучателя, кредитната история и кредитната оценка. Поради относително високия риск, който заемодателят поема, за да даде на кредитополучателя необезпечена кредитна линия, необезпеченият кредит често е с по-малка сума и има по-висок ГПР, отколкото е осигурен заем. Кредитни карти, банкови овърдрафти и лични заеми са всички видове необезпечени заеми.
Обезпечените заеми - понякога известни като обезпечителни заеми - са свързани с активи и включват ипотечни и автокредити. При тези заеми кредитополучателят поставя актив като залог в замяна на пари в брой. Въпреки че обезпечените заеми обикновено предлагат по-големи суми пари на кредитополучателите, при по-ниски лихвени проценти, те са относително по-безопасни инвестиции за кредиторите. В зависимост от естеството на договора за заем, заемодателите могат да могат да изземат частичен или пълен контрол върху актив, ако длъжникът има неизпълнение на заема си.
Други видове кредити
Отворен / затворен и обезпечен / необезпечен са широки категории, които се прилагат за голямо разнообразие от специфични заеми, включително студентски заеми (затворен, често обезпечени от правителството), заеми за малък бизнес (затворен, обезпечен или необезпечени), заеми за ветерани от САЩ (от затворен тип, обезпечени от правителството), ипотеки (от затворен тип, обезпечени), консолидирани заеми (от затворен тип, обезпечени) и дори заеми за плащане (закрит, необезпечен). Що се отнася до последното, заемите за плащане към деня на изплащане трябва да се избягват, тъй като техният фин печат почти винаги разкрива много висок ГПР, което прави погасяването на заема трудно, ако не и невъзможно.
Видове ипотеки
Щракнете за уголемяване Диаграма, показваща плюсовете и минусите на различни видове ипотеки. Източник: USA.gov. Ипотечни кредити с фиксирана ставка
По-голямата част от жилищните кредити са ипотеки с фиксирана ставка. Това са големи заеми, които трябва да бъдат изплащани за дълъг период от време - от 10 до 50 години - или по-рано, ако е възможно. Те имат определен или фиксиран лихвен процент, който може да бъде променен само чрез рефинансиране на заема; плащанията са на равни месечни суми през целия период на заема и кредитополучателят може да плати допълнителни суми, за да изплати по-бързо кредита си. В тези програми за заем, изплащането на заема първо се насочва към изплащане на лихви, а след това към изплащане на главницата.
Вижте също ипотека с регулируем процент ипотека.
Ипотечни заеми на FHA
Федералната жилищна администрация на САЩ (FHA) осигурява ипотечни заеми, които одобрените от FHA заемодатели дават на високорискови кредитополучатели. Това не са заеми от правителството, а осигуряване на заем, направен от независима институция, като банка; има лимит за това колко правителството ще застрахова заем. Заемите от FHA обикновено се дават на купувачи на жилища, които са с ниски до умерени доходи и / или не правят 20% авансово плащане, както и на тези с лоша кредитна история или история на фалит. Заслужава да се отбележи, че въпреки че FHA заемите позволяват на тези, които не правят 20% първоначално плащане за закупуване на жилище, те изискват тези високорискови кредитополучатели да сключват частна ипотечна застраховка.
Вижте също Конвенционален заем срещу FHA заем.
VA кредити за ветерани
Американският департамент по въпросите на ветераните гарантира жилищните ипотечни заеми, взети от военни ветерани. Заемите от VA са подобни на заемите от FHA, тъй като правителството не дава заеми сами, а по-скоро застрахова или гарантира заем, предоставен от друг кредитор. В случай, че ветеран по подразбиране на заема си, правителството изплаща заемодателя поне 25% от заема.
Заемът на VA предлага някои специфични предимства, а именно, че от ветераните не се изисква да правят авансово плащане или да извършват частна ипотечна застраховка (PMI). Поради служебните пътувания, които понякога се отразяват на техния трудов стаж и доходи, някои ветерани биха били кредитополучатели с висок риск, които биха били отхвърлени за конвенционални ипотечни заеми.
Други видове ипотеки
Има много други видове ипотеки, включително ипотечни само за лихви, ипотеки с регулируема ставка (ARM) и обратни ипотеки, наред с други. Ипотечните кредити с фиксирана ставка остават най-често срещаният вид ипотека, като 30-годишните програми с фиксирана лихва са най-популярната форма на тях.
Дело за доверие
Някои щатски държави не използват ипотеките много често, ако изобщо, а вместо това използват система за доверие, при което трета страна, известна като попечител, действа като своеобразен посредник между кредиторите и кредитополучателите. За да научите повече за разликите между ипотечните кредити и делата за доверие, вижте Deed Of Trust срещу ипотека.
Заем срещу ипотечни споразумения
Договорите за заем и ипотечен кредит са изложени по подобен начин, но подробностите варират значително в зависимост от вида на заема и условията му. Повечето споразумения ясно определят кой е кредиторът (ите) и кредитополучателят, какъв е лихвеният процент или ГПР, колко трябва да се плати и кога и какво се случва, ако кредитополучателят не успее да погаси заема в уговорения срок. Според книгата Как да започнете бизнеса си с или без пари, „Заемът може да бъде изискуем при поискване (заем за търсене), на равни месечни вноски (разсрочен заем), или може да е добър до по-нататъшно предизвестие или дължим на падежа (заем по време).“ Повечето федерални закони за ценни книжа не се прилагат за заеми. [1]
Има два основни типа договори за заем: двустранни договори за заем и синдикирани споразумения за заем. Двустранните договори за заем се сключват между две страни (или три в случай на акт на доверие), кредитополучателя и заемодателя. Това са най-често срещаният вид договор за заем и те са сравнително лесни за работа. Съединени договори за заем се извършват между кредитополучател и множество кредитори, като множество банки; това е споразумението, което обикновено се използва за корпорация за вземане на много голям заем. Множество кредитори обединяват парите си заедно, за да създадат заема, като по този начин намаляват индивидуалния риск.
Как се облагат заемите и ипотеките
Заемите не са облагаем доход, а по-скоро форма на дълг и затова кредитополучателите не плащат данъци върху парите, получени от заем, и не приспадат плащането, направено към заема. По същия начин, на кредиторите не е разрешено да приспадат сумата на заема от данъците си, а плащанията от кредитополучател не се считат за брутен доход. Когато става въпрос за лихва обаче, кредитополучателите могат да приспадат лихвите, които са им били начислени, от техните данъци и кредиторите трябва да третират получените лихви като част от брутния си доход.
Правилата се променят леко, когато кредитен дълг се анулира преди погасяване. На този етап IRS счита, че кредитополучателят има доход от заема. За повече информация вижте Приходи за анулиране на дълг (COD).
Понастоящем тези с частна ипотечна застраховка (PMI) са в състояние да приспадат разходите си от данъците си. Това правило трябва да изтече през 2014 г. и понастоящем няма признак, че Конгресът ще поднови приспадането. [2]
Хищническо заемане
Тези, които искат да вземат заем, трябва да са запознати с хищническите практики на кредитиране. Това са рискови, нечестни и понякога дори измамни практики, извършвани от кредитори, които могат да навредят на кредитополучателите. Ипотечните измами изиграха ключова роля в кризата с ипотечните кредити през 2008 г. [3]
Препратки
- 43 начина да финансирате игралния си филм от John W. Cones, 3-то издание, публикувано 2008 г..
- Общи видове ипотеки за дома - USA.gov
- Терминологичен речник за заем - Калифорнийския университет
- Какво е обезпечен заем? - Уелс Фарго
- Уикипедия: Споразумение за заем
- Уикипедия: Заем
- Уикипедия: Ипотечен кредит
